超低金利時代のいま、フラット35の役割は？

　住宅ローンを検討した際、「フラット35」の言葉を聞かない人はいないだろう。住宅金融支援機構が発表する「民間住宅ローン利用者の実態調査」では、2014年9・10月時点では全期間固定型が25.6%、固定期間選択型が26.6%、変動型が47.8%という割合となっている。
　
　住宅購入の約4分の1の人が全期間固定型を選択しているわけだが、その代表的なものがフラット35だ。3月の金利では35年返済なら1.47％、20年返済なら1.20％で金利が固定される。最近では今年2月9日から一定の住宅性能をクリアした住宅に対しては金利-0.6%の優遇金利が適用。変動型や固定期間選択型と比べて、全期間での毎月の支払金額が決まるので、将来のシミュレーションもしやすいのが特徴といえる。
　
　なお、フラット35は、それぞれの銀行が貸す住宅ローンとは違い、住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している。しかし実際には、住宅金融支援機構が以前の住宅金融公庫と同じく直接住宅ローンを貸していると思っている人も多いようだ。
　
　今回は知っているようで知らない「フラット35」のこと、そして日本の住まいとの関係や住宅性能との関連性についても見ていきたい。

　フラット35の歴史とは？住宅金融公庫とはどう違うのか？

　今回、住宅金融支援機構の業務推進部　フラット35推進室長　河田崇氏にお話しを伺ってきた。
　
　「住宅金融支援機構」という名前は知らなくても「住宅公庫」と聞けば、耳にしたことがある人も多いだろう。ただ、以前あった「住宅金融公庫」と、どう違うのかよく分からない人もいるはず。住宅金融支援機構は、小泉政権時代に廃止が決まった住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人だ。“民間の家づくりを住宅ローンで応援する”というスタンスは共通しているものの、貸し出すローンの仕組みは以前とは異なる。
　
　「お客様や事業者さんから見ると、どこが変わったかよく分からないとのお声をいただきます。特徴的な変化は、一般のお客様に対して直接融資することをやめたということです」
　
　まず住宅金融公庫のことにふれたい。公庫の時代の住宅ローンは郵便貯金を原資として運用していたという。その時代の金利にもよるが、例えば国から5％で借りて、4％の全期間固定金利で直接ユーザーに貸すという流れだった。そのため、金利のリスクは住宅金融公庫自体が背負う。政府の持家政策の中で、例え赤字になっても税金を投入して国民のマイホーム取得を後押ししていった。…